契約書業務マニュアル

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賃貸オーナーさんのためのポイント解説 民法改正で、賃貸借契約書はここが変わる

契約書専門の行政書士の竹永です。

 

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今回の民法改正で、不動産賃貸借の契約書にも、おおきな影響があることがわかりました

 

しかも、いくつか重要な変更もあります。

 

賃貸借契約書はすでに宅建業の業界団体などから詳細なテンプレートが提供されているため、通常はいちからつくりなおすことはないと思います。

 

ただ、賃貸物件のオーナーさん、大家さんなどはご自身でも契約書を理解しておく必要があるし、一般的にも「賃貸借」はかかわることの多い契約ですので、改正ポイントに関心のある方もおられるはず。

 

専門知識というよりも、まずはざっくりとどこがどう変わったのか知りたい。

 

というときのために要点をまとめます。

 

 

ようするにどこが変わるのか?

 

不動産契約に重要な影響がある改正ポイントを大きくわけると3つあります。

 

①保証のルール変更(保証人との関係に新ルール)

②賃貸借のルール変更(従来からトラブルの多かった事柄のルール化)

③その他の改正

 

賃貸借契約では保証人がつけられるのが一般的です。ゆえに保証ルールの変更が重要なポイントのひとつです。

 

①保証のルール変更とは?

 

保証は、「極度額」を設定することになりました。新ルールです。

 

ようするに保証人が負担することになる最大の金額、限度額を決めなさいということですね。

 

個人保証の場合、これ(極度額)を書面で明確に定めないと、保証が無効になります。無効になるということは、ようするに賃借人の滞納などがあったとしても保証人からは払ってもらえなくなってしまいます。

 

個人の保証人をつけることが多い不動産賃貸借契約にとって非常に重要な改正ポイントですね。

 

(個人根保証契約の保証人の責任等)
第四百六十五条の二  一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(以下「根保証契約」という。)であって保証人が法人でないもの(以下「個人根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2  個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。
3  第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、個人根保証契約における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

  

極度額はいくらにするべき?

 

じゃあその限度額はいくらが適正なのでしょうか?

 

極度額の値段に明文の規定はないので、いくらでもいいともいえますが、極端に多すぎる金額を定めると公序良俗に反して無効となるおそれがあります。

 

保証人がその責任の大きさを自覚して、保証人になるかどうかを判断できる程度に実質的な大きさの金額に設定する必要があります。なお、極度額は「〇〇万円」と金額で定めてもよいし、「賃料〇か月分」という定め方も有効です。

 

ただしこの場合、賃料は変動することもあるため、解釈の問題にならないよう、いつの時点での賃料を基準にするかがわかる記載方法(「契約当時の賃料〇か月分」など)をとるべきです。

 

保証の範囲が確定するとき

 

保証の範囲にもリミットがあるべきです。いつまでも全部の範囲に保証が及ぶと、保証債務が結局いくらになるのかわからないからです。

 

たとえば賃貸借契約の保証人がいて、その賃借人が死亡し、相続人が賃借権を相続した場合でも、保証にはひきつづき賃料その他の債務を保証しなければならないでしょうか?

 

改正民法では主たる債務者または保証人が死亡したときに保証の範囲が確定することを明確にしています。

 

つまり

主たる債務者(賃借人)死亡の場合でも → 元本確定

保証人死亡の場合でも → 元本確定

です。

 

第四百六十五条の四  次に掲げる場合には、個人貸金等根保証契約における主たる債務の元本は、確定する。 ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
一  債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二  保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。
三  主たる債務者又は保証人が死亡したとき。
2  前項に規定する場合のほか、個人貸金等根保証契約における主たる債務の元本は、次に掲げる場合にも確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。
一  債権者が、主たる債務者の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。
二  主たる債務者が破産手続開始の決定を受けたとき。

 

たとえば賃借人が死亡したとき、通常は相続人が賃借人の地位を相続するので賃貸借契約は継続します。では保証人の保証債務は継続するかどうかですが、元本が確定するので、保証の範囲はそこまで。よって相続発生後に生じる家賃その他の債務については、元の保証人は責任を負わないことになりますね。

 

あくまでも保証人は賃借人とのあいだでその信頼関係に基づいて保証契約をしているため、相続人に対しての保証責任はまた別という考え方をします。

 

さらに保証人が死亡した場合にも、保証債務が確定することで、保証人の相続人が債務の範囲を明確にできるようにしています。

 

加えて、保証人が破産したり、保証人が強制執行された場合などにもやはり元本が確定します。

 

ようするに保証人の経済状態が著しい苦境におちいった場合にも、債務を確定させる必要があるからです。元本確定は個人保証人を保護するための制度であることがわかります。

  

保証を取消せるとき

 

個人保証人を保護するための制度はさらに他にもあります。

 

改正民法は、事業のために生じる債務について個人が保証人になるときは、債務者が、自分の財産状況等を保証人になろうとする人に説明する義務があるとしました(改正民法465条の10)。

 

要するに事業用賃貸借に関して保証人になってもらうにあたっては、賃借人は詳しく財産状況(財産や収入、借りる不動産の家賃以外に債務があればその額や弁済の状況、担保を設定するならその詳細など)を説明しないとだめだよということですね。

 

(事業かどうかがポイントです。「事業のために」負担する債務に限られるので、たとえば自分が住むための部屋を借りる場合などはこの条文による情報提供義務はありません。)

 

もし情報提供がなされず、その義務違反があったことを債権者が知ることができたときには、保証人は保証契約を取り消せるとしています。

 

 

(契約締結時の情報の提供義務)
第四百六十五条の十 主たる債務者は、事業のために負担する債務を主たる債務とする保証又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者に対し、次に掲げる事項に関する情報を提供しなければならない。
財産及び収支の状況
二 主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
三 主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容
2 主たる債務者が前項各号に掲げる事項に関して情報を提供せず、又は事実と異なる情報を提供したために委託を受けた者がその事項について誤認をし、それによって保証契約の申込み又はその承諾の意思表示をした場合において、主たる債務者がその事項に関して情報を提供せず又は事実と異なる情報を提供したことを債権者が知り又は知ることができたときは、保証人は、保証契約を取り消すことができる。
3 前二項の規定は、保証をする者が法人である場合には、適用しない。

 

賃借人が課されている説明義務ではありますが、これを怠れば、もしかするとあてにしていた保証契約を取り消されるかもしれないわけですので、事業用の物件を賃貸している賃貸人にとってはかなり重大な改正ポイントといえます。

 

では賃貸人から保証人に対しては、全く説明義務はないのでしょうか?

 

賃貸人にも説明義務が生じることがある

 

賃貸人にも、保証人から質問された場合(情報の開示請求があった場合)に、家賃滞納状況などを説明しなければならないという意味の義務が加えられています。

 

第四百五十八条の二  保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は、保証人に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなければならない。

 

これが根拠となり、改正民法下では、保証人からの問い合わせに応じる形で、賃借人の滞納状況などの情報を賃貸人として保証人に伝えてあげられることになります。

 

 

②賃貸借のルール変更とは

 

敷金の返還や原状回復義務など、賃貸借契約においてはすでに典型的なトラブルやそれに対する判例などの議論がありましたが、今回の改正ではいくつかのルールが明文化されて整理されました。

 

賃貸物件が売られた場合の大家さんは買主

 

たとえば賃貸借でよくある疑問のひとつに、もし賃貸している物件が売却された場合、元の賃貸人と、物件を購入した新たなオーナーのどちらが大家さんであるのかという問題があります。

 

改正民法では、この場合は買主(物件を買った新しいオーナー)が大家さん(賃貸人)になるのだということを明確化しています。

 

(不動産の賃貸人たる地位の移転)
第六百五条の二  前条、借地借家法(平成三年法律第九十号)第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
3 第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。

 

誰が賃貸人になるのかはっきりしないと、賃借人がどっちに賃料を払えばいいのか混乱するからですね。民法上は地位の移転により、物件の買主が賃貸人になることになります。

 

賃貸物件が売られた場合の修繕費の償還は?

 

ではもし、売却前に賃借人が、家の修繕費といった大家さんに請求できる費用を負担していた場合は、その費用の支払い(償還)義務はもとの大家さん(旧賃貸人)と物件の買主(新賃貸人)のどちらにあるのでしょうか?

 

これも新民法で明文化されています。

 

(不動産の賃貸人たる地位の移転)
第六百五条の二 

・・・
4 第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。

 

ようするに、これら償還債務も買主(新賃貸人)に引き継がれるので、賃借人は新しいオーナーに請求できるということですね。

 

じゃあ、敷金の返還は?

 

賃貸物件が売られた場合の敷金返還義務

 

大家さんが預かっている敷金があり、その状態で賃貸物件が新しいオーナーさんに売却された場合でも、敷金は賃借人が賃貸借を終えて、部屋を退去してから返還されるべきお金ですので、敷金の返還のときには大家さんが新しくなっていることはあり得ます。

 

この場合、敷金返還請求は、旧大家さんと新大家さんのどちらに請求できるのでしょうか? これも、上述の605条の2、第4項によって、新大家さんが敷金返還義務を負うとされています。

 

ようするに賃貸借物件が売られると、敷金返還債務もそれにともなって引き継がれるわけですね。

 

一部滅失の場合の賃料に関する改正

 

賃料についても、賃貸物件の一部が使用できなくなったら家賃が減額されるというルール変更がありました。

 

つまり、賃貸している物件に、使えない部分が生じたとして、それが賃借人の責任でそうなったのではないときは、賃料が当然に(請求などしなくても)減額されるというルールです。

 

(賃借物の一部滅失等による賃料の減額等)
第六百十一条  賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
2  賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることが
できなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。

 

もともと大家さんには原則として修繕義務等がありますが、建物の一部が壊れるなどして一部使用不能になった場合ももちろん修理しなければならず、賃料も当然に減額されることが明確になりました。大家さんにとっては少し厳しめのルールに変更されていますので、注目しておきたいところです。

  

よく揉める原状回復義務についての改正

 

 賃貸借で多いトラブルといえば、原状回復ではないでしょうか。

 

賃貸借が終了して、明け渡す際に、賃借人は賃貸借を始めたときの状態に戻す義務(=原状回復義務)があります。

 

言葉で言うと簡単なのですが、原状(元の状態)がどこまでを指すのかで解釈の食い違いが起きるため、トラブルが多くなってしまいます。

 

タバコの不始末のように、あきらかに賃借人の不注意で部屋の一部に跡をつけてしまったような場合であれば、賃借人のせいでそうなったのだからその分を賃借人が負担するのが当然だと考えられます。

 

しかし、床のじゅうたんについた家具の痕跡のように、そもそも部屋は人が暮らしたり利用したりするために借りるのですから、人がいて時間が経過すれば当然、建物の一部は劣化します。こうした「通常の損耗」についてまで、賃借人に責任があるのでしょうか。

 

判例などでは通常損耗及び経年劣化については、原則として賃借人は責任を負わないという意味のことがいわれていましたが、今回の改正民法ではこの主旨が明文化されました。

 

(賃借人の原状回復義務)
第六百二十一  条賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

 

契約書で負担割合を合意しておけばよい

 

もちろん、原状回復義務の具体的な内容について、契約書等で明確にされていれば、民法と異なる賃借人の負担(原状回復義務の範囲)を決めておくことは可能です(任意規定)。 

 

逆に言えば、民法の規定よりも賃借人に広い範囲の原状回復義務を負わせる場合(通常損耗や経年劣化に属するようなものについてまで賃借人の負担とさせるような場合)には、その具体的な範囲をはっきり書いておく必要があります。

 

単に、「通常損耗についても賃借人が原状回復義務を負う」とか、「経年劣化によるものについても賃借人が原状回復義務を負う」などと書いただけでは、やや抽象的であるため、そうした範囲にまで原状回復義務を広げることはできないでしょう。

 

抽象的表現では、任意規定とはいえ民法に規定されている以上に賃借人に負担を負わせる根拠としては弱いと考えられますから、特約として対象となる原状回復項目をリストアップするなど、契約書の表現を具体的なものにしておくべきでしょう。

  

③法定利率の改正とは

 

保証ルール、賃貸借ルールとみてきましたが、その他の改正で重要なのは、遅延損害金の法定利率が改正になったことです。法定利率は年5%(商事は6%)でしたが、改正民法では変動制が採用され、ひとまず3%に統一されました。

 

なぜそんなことが重要かというと、もし家賃が滞納されて、遅延損害金が発生したようなときに、遅延損害金の利率がいくらになるのかという問題があります。法定利率が3%になったということは、賃貸借契約で定めていなかった場合には、遅延損害金は法定利率の年3%で計算されるということです。

 

賃貸オーナー側(支払ってもらう側)にとって、遅延損害金は賃料の支払が遅れたことに対する「ペナルティ」という意味合いがあります。

 

そういう意味で年3%が高いかどうかは一概にいえないですが、やはり抑止効果を狙う意味でより高めの料率にしたい心理があると思います。契約書では遅延損害金の利率を任意に定めておくことができるので、今後とも、契約書で明確にしておくべき項目だといえます。

 

滞納されたら即刻解除できる?

 

相手が約束に違反した場合は、一定期間を定めて履行の催促(催告)をしたうえでなお履行がされないときにその契約を解除できるというのが、民法の原則です。

 

約束違反といえば最も多いのが賃料の滞納でしょう。本来支払うと約束した時期に家賃が支払われなければ、約束違反、債務不履行です。

 

では大家さんは契約を解除できるかというと、もともと賃貸借契約の解除には、賃貸人と賃借人との間の「信頼関係が破壊されるような不履行が必要」という理論があるため、一般的には1か月の滞納程度では解除できないといわれています。

 

また、改正民法では催告後の債務不履行の程度が、契約自体や社会通念に照らして軽微ならば契約を解除できないというルールを追加しています。

 

(催告による解除)
第五百四十一条  当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

 

これによっても、滞納の金額がわずかであるとか、滞納の期間が3か月に満たないなど、不履行の程度が軽い場合には、解除が認められないことになりそうです。

 

まとめ

 

改正を踏まえた賃貸借契約には、賃貸オーナーさんにとっては以下の点に特に注意が必要です。

 

・個人保証人の場合は極度額の規定をおく(事業用賃貸借の場合は情報提供義務にも配慮する)

原状回復義務の範囲を拡大する場合は、かなり詳細で具体的な記載にする

遅延損害金についても任意に定めたい場合は忘れずに規定する(一般的には年10%強の規定が多い)

・賃貸借は信頼関係を基礎とする考え方がベースにあるので、契約違反によっても直ちに契約を解除できるとは限らないことを知っておく(やはり事前審査がたいせつ)

 

 

賃貸物件が多数ある場合、その都度契約書を起案していると非常に大変です。やはりベースとなる共通書式を用意しておき、その都度の変更は最小限になるように工夫したいですね。

 

 

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行政書士 竹永 大 

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